Como si de una entrada para el concierto del año se tratase o de una apuesta ciega a las cartas, la compra de una vivienda en Holanda se ha convertido en un juego que sólo ganan los más atrevidos o los que están mejor asesorados. Según las últimas cifras de la asociación holandesa de agentes inmobiliarios y tasadores (NVM), mientras el precio medio de venta de una casa ha aumentado en un 15 por ciento respecto del mismo periodo de 2017, la oferta ha disminuido en casi un 11 por ciento. Menos casas a la venta y todas más caras: una tendencia que continuará a lo largo de este año. Esta “situación de locura” como algunos expertos llaman, provoca que los que compran por primera vez sean los más afectados, ya que además de tener que desembolsar casi el doble que los propietarios que compraron hace cinco años, deben decidirse en dos o tres días e ir de la mano de un asesor inmobiliario (aankoopmakelaar). Aunque la bonanza económica apacigua las dudas, la sombra de la crisis de 2009 es alargada.
“Acepto las felicitaciones, pero no estoy contento. Siento que hemos entrado en un juego del que hemos salido perdiendo” confiesa Luis a Gaceta Holandesa, un ingeniero español que acaba de comprarse un apartamento de 60 metros cuadrados en Ámsterdam para él, su mujer y su hijo pequeño. Las historias como estas se suceden a diario: nuevos compradores que buscan la casa de sus sueños en un momento en el que la oferta es tan limitada que sólo pueden optar a tres casas que se ajusten a sus condiciones, según cifra el informe del Centro para la Valoración de la Vivienda de la TU Delft. “Después de un año y medio buscando, nuestro sentido de la normalidad se alteró totalmente. Lo que antes era desorbitado ahora nos parece lo normal” cuenta Luis, que ha pagado 400.000 euros por una vivienda que requiere una reforma de 50.000 euros, en total, 150.000 euros más del precio por el que empezaron a buscar. El aumento desorbitado del valor de las viviendas no es exclusivo de Holanda, si bien éste se encuentra entre los diez primeros de la lista europea. Encabezada por Islandia, Irlanda, Letonia, Eslovenia y Portugal, los datos recogidos por Eurostat muestran una tendencia generalizada que no parece frenarse. ¿Por qué pasa en Holanda?
Para Marja Elsinga, catedrática de Instituciones Urbanísticas y Gobernanza de la TU Delft, y co-responsable del Centro para la Valoración de la Vivienda, “a Holanda le afectó duramente la crisis de 2009, y al contrario que en otros países como Gran Bretaña, las políticas gubernamentales para paliar este impacto se implementaron muy despacio. Holanda ha sufrido durante años los efectos de la crisis con un mercado estancado, en el que apenas se construían nuevas viviendas y la gente no se atrevía a vender. Y casi de golpe hemos pasado a la situación contraria: de un mercado vago y ralentizado a una situación de locura”. A esta causa se añaden dos motivos más que no parece que vayan a variar en los próximos años: los salarios suben y los intereses sobre la hipoteca se mantienen en mínimos históricos (2,4%). Y mientras la gente siga cobrando más, la presión sobre el precio de la vivienda aumentará. Tanto Marja Elsinga como la asociación NVM coinciden en que la única solución para paliar la escasez es seguir construyendo nuevas viviendas. Más ladrillo, más piezas de Lego en un juego cuyas reglas hay que aceptar sin miramientos y donde la rapidez, a menudo, vence a la sensatez.
«Te Koop» por Alicia Fernández Solla
Volver a la pre crisis
El miedo a no encontrar la casa adecuada está provocando que la mayor parte de los compradores prefieran comprar una antes de vender la suya. Esto, además de favorecer que haya menos oferta disponible, recuerda a la época vivida antes de la crisis. “Ahora, el mercado se está volviendo loco otra vez, los precios no paran de subir, la gente está compitiendo unos contra otros para comprar una casa y decidiendo bajo presión” comenta Marja. Y es que en los últimos cinco años, por las restricciones en las concesiones de las hipotecas y la extensa oferta, se ha vivido la situación contraria, en la que se prefería vender primero y después comprar. Si bien ya no se conceden hipotecas con la libertad de antaño, y además, desde el 1 de enero de este año los compradores están obligados a poner de su bolsillo el 6 por ciento de los gastos asociados a la compra, los bajos intereses compensan la rigidez de las normas. Si ocurre como vaticina la NVM y a finales de año el precio medio de una casa en Holanda se sitúa en los 300.000 euros, gran parte de los trabajadores en Holanda, los que ganan 37.000 euros brutos, el salario más habitual según el Centraal Planbureau, no podrán comprarla. Y es que la capacidad financiera de una familia con dos salarios de este tipo está bajando año tras año, según establece el informe trimestral sobre el mercado inmobiliario de la TU Delft. “Ámsterdam se ha quedado para los más ricos y para los que menos tienen, los que estamos en medio somos los que lo tenemos más difícil” denuncia Luis en alusión a los inversores extranjeros que están aterrizando en la capital. Su mujer, holandesa y acostumbrada a las anchuras de las casas de Texel, donde se crió, soñaba con comprarse una vivienda unifamiliar; a él le bastaba con un apartamento amplio con balcón o jardín. Desde hace más de un año han buscado en De Baarsjes, su barrio, situado dentro de la A10, el cinturón que separa la parte histórica y céntrica de los barrios periféricos. En esta zona de viviendas más recientes, edificada en su día para habitantes de clase media trabajadora, el metro cuadrado se ha duplicado en los últimos años hasta situarse hoy en los 7.000 euros.
Si uno curiosea en Funda, la web de venta y alquiler de casas, verá que la vivienda más cara de esta almendra urbana es una casa unifamiliar de 700 metros cuadrados situada en el conocido Keisergracht, cuyo precio de salida es de casi ocho millones de euros. Decimos “precio de salida” porque casi en ningún caso, al menos en el Randstad, acaba siendo éste el precio final, y al contrario de lo que ocurría hace cinco años, el comprador debe ofertar a ciegas y siempre al alza. “Yo ofrecí entre un 7 y un 10 por ciento más en tres ocasiones y sólo a la tercera, y con ayuda de un asesor inmobiliario, logré comprar la casa” afirma Vahar, economista turco-alemana, quien ha adquirido una vivienda de 84 metros cuadrados por más de 500.000 euros en De Baarsjes, con ayuda de un asesor, también turco, y cuya gestión, según Vahar, fue imprescindible para adquirir la casa.
«Ámsterdam se ha quedado para los más ricos y para los que menos tienen, los que estamos en medio somos los que lo tenemos más difícil»
Sin asesor no hay casa
“No me gustaría estar en la piel de un comprador en este momento. Ofrecer otro precio a ciegas, siempre al alza, no suena muy transparente y no ayuda al mercado inmobiliario. La transparencia en cualquier mercado es algo de lo que se beneficia la mayoría, y lo contrario suele convenir sólo a una minoría” critica la catedrática Marja Elsinga. Esta circunstancia, que hace que el que compra, paradójicamente, se sienta “vendido” y empujado a solicitar la ayuda de un asesor inmobiliario, provocará que en unos meses sean mayoría los compradores que desconfían de este mercado, según adelanta el informe del Centro para la Valoración de la Vivienda. “No hemos tenido oportunidad de ofertar porque siempre hemos llegado tarde, incluso cuando lo hacíamos un par de días después de haberla visto. Está claro que sin un aankoopmakelaar no lo lograremos nunca, y por eso empezaremos a buscar uno ya” relata Fernanda, una joven portuguesa que, junto a su pareja, busca un apartamento en el centro de La Haya o Róterdam.
De los compradores entrevistados para este reportaje, dos de ellos han sido muy críticos con la labor de estos expertos y otros dos consideran que les han ayudado mucho a lo largo de todo el proceso. Uno de ellos es Richard, un ingeniero informático argentino de 50 años a quien su asesor inmobiliario le animó a explorar otras zonas de la ciudad después de buscar en los barrios céntricos de Ámsterdam que ya conocía. Finalmente ha comprado una casa con jardín más grande de lo que esperaba y realizando la oferta más baja. “Mi experiencia fue muy buena. El tipo cobraba caro pero sentí que fue honesto y con él vi viviendas en Oostdorp que me gustaron mucho y mis requisitos subieron, hasta comprar una casa de 127 metros cuadrados, algo bastante más grande de lo que había imaginado en un principio”. Explorar más allá de las fronteras que cada uno nos ponemos es lo que aconseja la asesora inmobiliaria para la compra (aankoopmakelaar) Esther van Heteren como una forma de afrontar la escasa oferta. Desde su oficina en La Haya afirma con calma que la situación actual del mercado es “bastante normal” ya que éste se caracteriza por períodos cíclicos donde el mercado puede estar tan contraído como el actual, si bien reconoce que lo vivido durante la crisis financiera fue extraordinario. “Vender casas es algo que me viene de familia, se puede decir que llevo 30 años en esto y una década asesorando sólo para la compra y puedo afirmar que sigue siendo un buen momento para adquirir una casa: todavía hay una buena oferta disponible si se busca bien y los intereses están muy bajos”.
Actualmente, el precio de las viviendas en ciudades como Utrecht o Ámsterdam es el doble que en las zonas rurales y mientras la oferta desciende un 10 por ciento respecto de mediados de 2017, el precio medio ha subido también un 10 por ciento, según NVM. A la vista de estos datos, otros como Luis o Fernanda consideran que el optimismo de Esther no es realista, ya que la experiencia que han vivido les ha demostrado que “hay que ir a cuchillo” como critica Luis, quien detalla que hizo una oferta un día después de ver la casa y “mi asesor no supo cuantificar el coste que tendría la reforma ni supo informarme sobre el estado actual del piso”. Dinero fácil es lo que para Fernanda significa el trabajo de estos asesores en la actualidad, ya que “no tienen que hacer el mismo esfuerzo de antes porque la casa está vendida casi antes de que salga al mercado”. Quizás no antes, pero sí 45 días, es lo que se tarda de media en vender una vivienda en Holanda, el período más corto desde 2000, según datos de NVM. La imagen negativa que rodea a estos profesionales del mercado inmobiliario se debe, también, a que su comisión está a menudo sujeta a la compra de la casa o a las horas invertidas en buscarla, lo que puede provocar un conflicto de intereses entre ambas partes. A la pregunta de si, además, los asesores cuentan con información adicional sobre las otras ofertas que hay sobre la mesa para la compra de una vivienda, Esther van Heteren niega que exista este intercambio respecto de la cuantía de las ofertas, si bien afirma que “la relación entre compañeros de profesión, en un mundillo en el que nos conocemos todos, hace que podamos saber más sobre cuántas ofertas hay por una casa y las que van a salir pronto al mercado”. Y respecto de por qué con asesor se compra y sin asesor no, Esther considera que además de transmitir tranquilidad y ofrecer alternativas, un asesor “transmite confianza al agente que vende la casa, porque mi colega, al verme por ahí, tomará mucho más en serio al interesado que si éste fuera por su cuenta”.
A la izquierda, total de viviendas vendidas y a la derecha, flujo del precio de las viviendas (vivienda nueva excluida). Fuente: CBS
La solución, más viviendas
Hasta la fecha, el Gobierno ha dado luz verde a la construcción de 15.000 viviendas nuevas con el objetivo de alcanzar las 75.000 de cara a 2025, una cifra demasiado baja según NVM, que considera que deberían ser 85.000, todavía más conservadores que el consorcio de 14 constructoras quien apuesta por poder alcanzar el millón de cara a 2030. “Esto no se solucionará a corto plazo: el Gobierno nacional y los regionales deben ponerse de acuerdo para planificar nuevas construcciones con miras al futuro, viviendas sostenibles para los habitantes con renta media” resume Marja Elsinga, haciendo alusión a la ley de 2015 por la cual las asociaciones de viviendas deben enfocarse en los grupos de renta baja. Si se cumplen las previsiones de la NVM, y a finales de este año dos tercios de las personas que vendan su casa preferirán comprar una de vivienda nueva, la presión por construir, en el país más densamente poblado de la Unión Europea, no habrá hecho más que empezar.
Nota: Con el fin de preservar el anonimato de los compradores entrevistados, los nombres que se mencionan en el texto son ficticios.
